Diese Unterlagen brauchen Sie, bevor Sie Ihr Haus verkaufen

Fehlende Papiere sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verzögert. Eine Übersicht, was Sie zusammentragen sollten und wo Sie es bekommen.

8/11/2026

Die meisten Verkäufe scheitern nicht am Preis. Sie stocken, weil Unterlagen fehlen.

Der Ablauf ist fast immer derselbe. Ein Käufer ist begeistert, seine Bank will die Finanzierung prüfen und fragt nach Grundbuchauszug, Flurkarte und Wohnflächenberechnung. Dann fängt die Suche im Keller an. Zwei Wochen später ist der Käufer beim nächsten Objekt.

Deshalb rate ich immer dazu, die Unterlagen vor dem ersten Inserat zusammenzustellen. Nicht danach.

Das brauchen Sie in jedem Fall

Aktueller Grundbuchauszug. Er sollte nicht älter als drei Monate sein. Sie bekommen ihn beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts.
Flurkarte oder Liegenschaftskarte. Erhältlich beim Katasteramt des Landkreises.
Gültiger Energieausweis. Dazu gleich mehr, das ist der Punkt mit dem größten Risiko.
Bauzeichnungen, Grundrisse und Baugenehmigung. Diese liegen im Bauaktenarchiv des Landkreises oder beim Amt. Planen Sie hier Zeit ein, das dauert manchmal mehrere Wochen.
Wohnflächenberechnung. Wenn keine existiert, sollte sie erstellt werden. Angaben aus dem Kopf sind eine Haftungsfalle.
Grundsteuerbescheid und eine Übersicht der laufenden Kosten.
Nachweise über Modernisierungen. Rechnungen für Dach, Fenster, Heizung, Elektrik. Das ist bares Geld im Gespräch.
Aktuelles Schornsteinfegerprotokoll und die Heizungswartung.

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung zusätzlich

Teilungserklärung mit Aufteilungsplan.
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen.
Aktueller Wirtschaftsplan und die letzte Hausgeldabrechnung.
Höhe der Instandhaltungsrücklage.

Käufer und deren Banken lesen die Protokolle sehr genau. Eine beschlossene Sonderumlage, die nicht erwähnt wurde, kostet später Vertrauen und meist auch Geld.

Zum Energieausweis, weil er oft unterschätzt wird

Der Energieausweis ist keine freiwillige Beigabe. Das Gebäudemodernisierungsgesetz, bis Ende Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz, schreibt ihn vor.

Sie müssen ihn Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen. Also ohne dass jemand danach fragt. Nach dem Kaufvertrag geht er an den Käufer.

Schon das Inserat braucht Pflichtangaben daraus: die Art des Ausweises, den Energiekennwert, den wesentlichen Energieträger, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Der Hinweis "auf Anfrage" reicht nicht aus.

Ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Dazu kommen mögliche wettbewerbsrechtliche Abmahnungen.

Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Ausnahmen von der Pflicht gibt es nur wenige, etwa für Baudenkmäler und für Gebäude unter 50 Quadratmetern Nutzfläche.

Ein praktischer Hinweis noch: Sie können zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis wählen, wenn beide zulässig sind. Der Verbrauchsausweis ist günstiger, hängt aber am Heizverhalten der bisherigen Bewohner. Der Bedarfsausweis rechnet die Gebäudehülle und die Anlagentechnik durch und enthält Modernisierungsempfehlungen. Bei einem sanierten Haus fällt er oft besser aus und wirkt bei Käufern belastbarer.

Wenn geerbt wurde

Dann kommen Erbschein oder ein eröffnetes Testament mit Eröffnungsprotokoll dazu. Bei mehreren Erben brauchen Sie außerdem die Zustimmung aller Beteiligten. Das klingt nach einer Formalie, ist in der Praxis aber häufig der langsamste Teil des gesamten Verkaufs. Fangen Sie damit früh an.

Mein Vorschlag

Legen Sie einen Ordner an, digital oder auf Papier, und arbeiten Sie die Liste oben ab. Was fehlt, beantragen Sie sofort. Was da ist, scannen Sie.

Wenn ich einen Verkauf begleite, übernehme ich diese Beschaffung. Aber auch dann gilt: Je früher wir anfangen, desto weniger Zeit steht das Haus später ohne Grund im Portal.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.