Immobilie in der Erbengemeinschaft. Was Sie in den ersten Wochen entscheiden müssen.

Drei Geschwister, ein Elternhaus, keine Einigung. Warum die Erbengemeinschaft die schwierigste Eigentumsform im deutschen Recht ist und welche Wege es gibt.

8/11/2026

Es ist die häufigste Situation, in der ich gerufen werde. Die Eltern sind gestorben, das Haus steht leer, und drei Kinder haben drei verschiedene Vorstellungen davon, was jetzt passieren soll.

Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, sobald mehrere Menschen erben. Niemand hat sie gewählt. Und sie hat eine unangenehme Eigenschaft: Über das Haus können nur alle gemeinsam entscheiden. Ein einzelner Erbe kann seinen Anteil nicht einfach herauslösen und verkaufen.

Die drei realistischen Wege

Einer übernimmt und zahlt die anderen aus. Dafür braucht es einen Wert, auf den sich alle einigen können, und eine Finanzierung. Der Auszahlungsbetrag orientiert sich am Verkehrswert, nicht am steuerlichen Wert des Finanzamts. Das sind zwei verschiedene Zahlen.
Alle verkaufen gemeinsam und teilen den Erlös. Das ist in der Praxis der sauberste Weg, weil der Markt die Bewertung übernimmt und niemand das Gefühl hat, übervorteilt worden zu sein.
Die Teilungsversteigerung. Sie ist das Notfallinstrument, wenn keine Einigung möglich ist. Jeder Miterbe kann sie beantragen. Sie ist aber teuer, dauert lange und bringt fast immer weniger als ein freihändiger Verkauf. Ich rate davon ab, solange es irgendeinen anderen Weg gibt.

Zwei Fristen, die schnell übersehen werden

Der Erwerb muss innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt angezeigt werden, sobald Sie vom Erbfall wissen.

Und: Die Freibeträge sind großzügiger, als viele denken. Kinder haben 400.000 Euro, und zwar gegenüber jedem Elternteil einzeln. Ehepartner haben 500.000 Euro, Enkel 200.000 Euro, Geschwister nur 20.000 Euro. Die meisten Einfamilienhäuser in Barnim und Oberhavel bleiben damit unter dem Freibetrag.

Das Familienheim, und warum ein schneller Verkauf teuer werden kann

Wenn ein Kind das Elternhaus erbt, dort selbst einzieht und mindestens zehn Jahre als Hauptwohnsitz nutzt, bleibt es bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern steuerfrei. Bei Ehepartnern gibt es diese Flächengrenze nicht.

Der Haken: Wer innerhalb dieser zehn Jahre verkauft oder vermietet, verliert die Befreiung rückwirkend. Wer also einzieht, weil es steuerlich günstig ist, sollte auch bleiben wollen.

Mein Rat für die ersten Wochen

Reden Sie miteinander, bevor Sie etwas entscheiden. Und holen Sie sich vor dem ersten Streit eine neutrale Wertermittlung.

Das klingt banal. Aber in den allermeisten Erbengemeinschaften, die ich begleitet habe, ging es nie wirklich um Geld. Es ging darum, dass sich jemand übergangen fühlte. Eine unabhängige Zahl auf dem Tisch nimmt aus dieser Diskussion sehr viel Hitze heraus.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.