Scheidung und Immobilie. Drei Wege und was sie bedeuten.

Das gemeinsame Haus ist bei einer Trennung meist der größte Posten und der emotionalste. Eine nüchterne Übersicht über die Möglichkeiten.

8/11/2026

Über dieses Thema schreibt kein Makler gern, weil es unangenehm ist. Ich schreibe trotzdem darüber, weil die Entscheidungen hier oft unter Zeitdruck und Anspannung fallen. Und weil sie sich später schlecht korrigieren lassen.

Der erste Punkt: Wer im Grundbuch steht, entscheidet.

Nicht wer bezahlt hat. Nicht wer renoviert hat. Nicht wer eingezogen ist. Wenn beide im Grundbuch stehen, gehört die Immobilie beiden, unabhängig davon, wer welchen Anteil der Rate getragen hat. Das überrascht regelmäßig.

Die drei Wege

Einer übernimmt. Der eine kauft dem anderen seinen Anteil ab und übernimmt das Darlehen allein. Das setzt voraus, dass die Bank mitspielt. Sie prüft die Bonität neu, und ein Einkommen statt zwei ist eine ganz andere Rechnung. Klären Sie das früh mit der Bank, bevor Sie sich innerlich auf diesen Weg festlegen.
Gemeinsam verkaufen. Der pragmatischste Weg. Beide bekommen ihren Anteil, das Darlehen wird abgelöst, das Thema ist abgeschlossen. Bei einer laufenden Zinsbindung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Fragen Sie die Bank vorher nach der konkreten Höhe, das ist eine Zahl, keine Schätzung.
Vermieten und gemeinsam behalten. Klingt nach einem guten Kompromiss und ist in der Praxis selten einer. Sie bleiben über Jahre wirtschaftlich miteinander verbunden, müssen sich über jede Reparatur einigen und über jeden Mieterwechsel. Wer das erwägt, sollte es schriftlich regeln.

Der vierte Weg, die Teilungsversteigerung, existiert. Sie führt fast immer zu einem schlechteren Ergebnis für beide Seiten. Sie ist ein Druckmittel, keine Lösung.

Zwei steuerliche Punkte, die teuer werden können

Wer auszieht, beendet damit seine Eigennutzung. Läuft die Zehnjahresfrist noch, kann ein späterer Verkauf steuerpflichtig werden, auch für den Partner, der ausgezogen ist. Diese Konstellation sollte man rechnen lassen, bevor jemand die Wohnung wechselt.

Und: Auch die Übertragung des Anteils an den früheren Partner ist ein Verkauf im steuerlichen Sinne. Sie ist nicht automatisch steuerfrei, nur weil sie innerhalb der Familie stattfindet.

Was in der Praxis am besten funktioniert

Ein neutraler Dritter, der die Zahlen liefert. Nicht als Schiedsrichter, sondern als jemand, dessen Einschätzung beide Seiten akzeptieren können.

Ich mache das regelmäßig und rechne von Anfang an damit, dass beide Seiten misstrauisch sind. Genau deshalb lege ich offen, wie die Zahl zustande kommt. Eine Bewertung, die man nachvollziehen kann, wird viel seltener angezweifelt als eine, die einfach behauptet wird.

Dieser Beitrag ersetzt keine anwaltliche oder steuerliche Beratung.