Birkenwerder hat rund 8.000 Einwohner und mit S1, S8 und RB20 eine Anbindung wie kaum ein anderer Ort dieser Größe. 2025 wechselten hier mehr Immobilien den Besitzer als im Jahr davor, und wir sagen Ihnen, was Käufer heute für Ihr Haus zahlen.
Bild KI-generiert
Viele Eigentümer in Birkenwerder haben eine Zahl im Kopf, die aus den Jahren 2022 oder 2023 stammt. Vielleicht aus einer Bewertung für die Bank, vielleicht vom Verkauf beim Nachbarn oder aus einem Online-Rechner. Damals erreichten die Bodenrichtwerte ihren Höchststand. Für einen Verkauf heute ist die Zahl von damals kein guter Ausgangspunkt mehr.
Das heißt nicht, dass Birkenwerder weniger gefragt wäre. 2025 wurden hier 81 Kaufverträge geschlossen, 16 mehr als 2024. An Nachfrage fehlt es also nicht, gerechnet wird aber mit den Preisen von heute. Als Immobilienmakler in Birkenwerder setzen wir deshalb bei den Verkäufen der letzten Monate an, sehen uns Ihr Haus und Grundstück vor Ort an und erklären Ihnen, wie der heutige Wert zustande kommt.
Wohn- und gemischte Bauflächen · Stichtag 01.01.2026
Datenquelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel / GeoBasis-DE/LGB, dl-de/by-2-0 (Datenbasis: Schnittstelle OGC API BORIS, Stand: 2026)
Teurer als die umliegenden Orte ist Birkenwerder heute nicht mehr. Der Bodenrichtwert für Wohnen liegt seit Januar 2026 bei rund 340 Euro pro Quadratmeter, in Hohen Neuendorf bei 370 und in Glienicke bei 470 Euro. Auch bei den tatsächlich verkauften Baugrundstücken lag Birkenwerder 2025 mit im Mittel 343 Euro unter Hohen Neuendorf mit 375 Euro. 2023 war es noch umgekehrt, damals zahlten Käufer in Birkenwerder im Mittel 406 Euro, in Hohen Neuendorf 377.
Der Bodenrichtwert der Ortslage stieg von 210 Euro im Jahr 2019 bis 2023 auf 450 Euro, fiel dann auf 380, stieg 2025 noch einmal auf 400 und liegt heute bei 340 Euro. Im Diagramm sehen Sie, was freistehende Häuser der Baujahre 1991 bis 2009 in Birkenwerder und Hohen Neuendorf gekostet haben, die der Gutachterausschuss gemeinsam auswertet. Ihr teuerstes Jahr war 2022 mit 4.619 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, 2025 waren es 4.009 Euro. Die Wohnungslinie zeigt weiterverkaufte Eigentumswohnungen der Baujahre nach 1990 in beiden Orten, 2018 im Mittel 1.971 Euro und 2025 rund 3.170 Euro pro Quadratmeter. Für Birkenwerder allein nennt der Bericht 2025 3.239 Euro aus elf Verkäufen.
Hinter dem Mittelwert für 2025 stehen nur elf verkaufte Baugrundstücke. Einzelne Verkäufe können den Durchschnitt stark bewegen. Umso wichtiger ist es, Ihr Grundstück mit den Verkäufen in der eigenen Umgebung zu vergleichen statt mit einer Zahl für den ganzen Ort.
Große Gärten sind in Birkenwerder häufig. Viele Grundstücke gehen auf die Zeit nach 1877 zurück, als der Ort mit dem Bahnanschluss vom Bauerndorf zum Villenvorort und Ausflugsziel der Berliner wurde. Eigentümer gehen deshalb oft davon aus, dass ein Bauträger oder ein Käufer mit Neubauplänen besonders viel zahlt. Ob das stimmt, entscheidet in weiten Teilen des Ortes der Bebauungsplan.
Im Gebiet Birkenwerder Ost zum Beispiel darf ein Haus höchstens ein Fünftel des Grundstücks einnehmen, in der Regel nicht mehr als 150 Quadratmeter Grundfläche haben und höchstens drei Wohnungen enthalten. Ein größeres Mehrfamilienhaus oder eine dichte Bebauung lässt der Plan dort nicht zu. Für ein großes Gartengrundstück heißt das: Es ist wertvoll als großzügiges Wohngrundstück, aber nicht automatisch als Bauträgerfläche.
Wir klären vor dem Verkauf, welche Regeln für Ihr Grundstück gelten, und wenn nötig, ob sich eine Bauvoranfrage lohnt. So sprechen wir die Käufer an, für die Ihr Grundstück tatsächlich passt, und der Preis hält auch dann, wenn deren Architekt nachrechnet.
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Die Gemeinde betreibt die Kitas Birkenpilz, Festung Krümelstein, Rumpelstilzchen und Morgenstern sowie den Hort Birkenhaus für Grundschulkinder. Neu hinzugekommen ist die Kita Tausendschön in freier Trägerschaft. Wer lieber eine kleine Gruppe möchte, findet im Ort auch Kindertagespflege.
Lidl, Netto und ein Spar-Express-Markt liegen an der Hauptstraße, dazu Geschäfte für den täglichen Bedarf und zwei Apotheken. Ein größeres Warenangebot gibt es in den Nachbarorten, etwa bei Kaufland in Hohen Neuendorf.
Im Ort liegen die Pestalozzi-Grundschule und die Regine-Hildebrandt-Schule, eine Gesamtschule mit gymnasialer Oberstufe. Kinder können damit bis zum Abitur in Birkenwerder zur Schule gehen.
Birkenwerder hat mit der Asklepios Klinik ein eigenes Krankenhaus, spezialisiert auf Orthopädie und Unfallchirurgie, Gefäßchirurgie und Diabetologie. Dazu kommen zahlreiche niedergelassene Fachärzte im Ort.
Den Bahnhof gibt es seit 1877. Heute fährt die S1 von hier über Frohnau in die Berliner Innenstadt, die S8 beginnt in Birkenwerder, beide im 20-Minuten-Takt, und die RB20 verbindet mit Oranienburg und Potsdam. Für einen Ort mit rund 8.000 Einwohnern ist das eine ungewöhnlich gute Anbindung, dazu kommt die eigene Anschlussstelle an der A10.
Wir ermitteln den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie anhand aktueller Vergleichsdaten und der Lage vor Ort. Sie bekommen eine klare Einschätzung, unabhängig davon, ob und wann Sie verkaufen.
Wir beschaffen die erforderlichen Unterlagen, erstellen professionelle Fotos und fassen alles in einem Exposé zusammen, das Ihre Immobilie überzeugend darstellt.
Wir platzieren Ihre Immobilie auf den relevanten Portalen, sprechen passende Interessenten gezielt an und übernehmen sämtliche Besichtigungen. Sie erfahren nach jedem Termin, wie die Rückmeldungen ausfallen.
Wir prüfen die Finanzierung des Käufers, stimmen den Kaufvertrag mit dem Notar ab und sind bei Termin und Schlüsselübergabe an Ihrer Seite.
Von der ersten Frage bis zur Schlüsselübergabe sprechen Sie immer mit derselben Person. Kein Weiterreichen, keine Warteschleife.
Wir nennen den Preis, der am Markt tatsächlich erzielbar ist. Auch dann, wenn Sie sich einen höheren gewünscht haben.
Wir prüfen Bonität und Finanzierung, bevor es zum Notar geht. So scheitert der Verkauf nicht kurz vor dem Abschluss.
Auf Wunsch vermarkten wir ohne öffentliche Anzeige und sprechen ausschließlich passende Interessenten direkt an.
Energieausweis, Grundbuchauszug, Flurkarte: Wir besorgen die nötigen Dokumente und sorgen dafür, dass beim Notar nichts fehlt.
Barnim, Oberhavel, Havelland und Berlin. Wir kennen die Unterschiede zwischen Orten, die auf der Karte dicht beieinanderliegen.
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Philipp Zunker
Immobilienmakler
Immobilienmakler in Berlin und Brandenburg mit Fokus auf Wohnimmobilien. Ich arbeite strukturiert, transparent und ohne unnötigen Druck. Mein Anspruch ist, dass Sie jederzeit verstehen, welche Optionen Sie haben und welche Schritte zum besten Ergebnis führen.
Für die Ortslage liegt er zum 1. Januar 2026 bei 340 Euro pro Quadratmeter, in der Kolonie Briese bei 160 Euro. Zum Stichtag 2023 waren es in der Ortslage noch 450 Euro. Welche Zone für Ihr Grundstück gilt, sehen wir mit Ihnen gemeinsam nach.
2022 war im Berliner Umland das Jahr mit den höchsten Preisen, und die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2023 bilden dieses Niveau ab. Seit die Bauzinsen gestiegen sind, können viele Käufer weniger finanzieren, und in den teureren Lagen sind die Preise seither gesunken. Der Gutachterausschuss hat das in den Bodenrichtwerten nachvollzogen. Für Birkenwerder bedeutet das einen spürbaren Rückgang, aber keinen Einbruch der Nachfrage.
Heute nicht mehr. Nach den Bodenrichtwerten 2026 liegt Birkenwerder mit rund 340 Euro unter Hohen Neuendorf mit 370 Euro, auch die verkauften Baugrundstücke waren 2025 im Mittel etwas günstiger. Bei den Verkaufspreisen war es 2023 noch umgekehrt, beim Bodenrichtwert sogar noch 2025.
Das hängt vom Bebauungsplan oder, wo keiner gilt, von der Bebauung in der Umgebung ab. In manchen Gebieten des Ortes begrenzt der Plan die überbaubare Fläche und die Zahl der Wohnungen deutlich. Wir prüfen das für Ihr Grundstück, bevor Sie mit einem zweiten Bauplatz rechnen.
Ja, über ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht. Käufer eines solchen Hauses rechnen langfristig und ziehen den Wert des Wohnrechts vom Preis ab. Weil der Käuferkreis kleiner ist, braucht die Vermarktung etwas mehr Vorbereitung. Wir erklären Ihnen, welche Alternativen es gibt, etwa ein späterer Auszugstermin.
Das kann funktionieren, wenn Sie Zeit haben, den Preis sicher einschätzen können und Besichtigungen, Unterlagen und Verhandlung selbst übernehmen wollen. Gerade bei den aktuellen Preisbewegungen in Birkenwerder ist die Bewertung aber der kritische Punkt. Die kostenlose Einschätzung bei uns hilft Ihnen auch dann, wenn Sie danach selbst verkaufen.
Üblich ist in Brandenburg eine Provision, die sich beide Seiten des Kaufvertrags teilen. Ihr Anteil wird erst mit dem notariellen Kaufvertrag fällig und steht vorher im Maklervertrag. Das Erstgespräch und die Bewertung kosten Sie nichts.
Ja. In Birkenwerder kennen sich viele, deshalb bieten wir auf Wunsch eine stille Vermarktung an: keine öffentliche Anzeige, Besichtigungen nur mit geprüften Interessenten und nach Absprache mit Ihnen.
Die Werte aus den Diagrammen oben im Überblick.
Häuser · Region Birkenwerder, Ø Kaufpreis je m² Wohnfläche:
Wohnungen · Region Birkenwerder, Ø Kaufpreis je m² Wohnfläche:
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2018–2025, dl-de/by-2-0, www.gutachterausschuss.brandenburg.de (Datenbasis: Grundstücksmarktberichte Landkreis Oberhavel 2018 bis 2025)
Bodenrichtwerte für Wohn- und gemischte Bauflächen, Stichtag 1. Januar 2026:
Datenquelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel / GeoBasis-DE/LGB, dl-de/by-2-0 (Datenbasis: Schnittstelle OGC API BORIS, Stand: 2026)