Mehr als jeder fünfte Immobilienverkauf in Oberhavel findet in Oranienburg statt. Für Sie heißt das: Käufer sind da, und es gibt genug echte Verkäufe in Ihrer Nähe, um den Wert Ihres Hauses belastbar zu bestimmen.
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Nirgends im Landkreis Oberhavel wechseln so viele Immobilien den Besitzer wie in Oranienburg. Der Gutachterausschuss zählte 2025 hier 513 Kaufverträge, mehr als jeden fünften Verkauf im ganzen Kreis. Als Immobilienmakler in Oranienburg haben wir damit eine seltene Grundlage, denn für die meisten Häuser gibt es genug Verkäufe in der Nähe, an denen sich der Wert messen lässt.
Welche Verkäufe dabei zählen, hängt von der Adresse ab. Die Kernstadt mit dem Zentrum und Oranienburg Süd sowie Lehnitz und Sachsenhausen führt der Gutachterausschuss als städtisches Berliner Umland. Friedrichsthal, Germendorf, Schmachtenhagen und die Dörfer im Norden wie Wensickendorf und Zehlendorf rechnet er dagegen zum ländlichen Bereich des Kreises. Ein Haus in Friedrichsthal mit Verkäufen im Zentrum zu vergleichen, führt deshalb in die Irre. Für Ihr Haus suchen wir die Verkäufe aus dem passenden Teilmarkt heraus und gleichen sie beim Termin mit dem ab, was wir vor Ort sehen.
Wohn- und gemischte Bauflächen · Stichtag 01.01.2026
Datenquelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel / GeoBasis-DE/LGB, dl-de/by-2-0 (Datenbasis: Schnittstelle OGC API BORIS, Stand: 2026)
Von den Oberhavel-Orten an der S1 ist Oranienburg der günstigste. Ein Baugrundstück für ein Einfamilienhaus in gewachsener Lage kostete hier 2025 im Schnitt 272 Euro pro Quadratmeter. In Birkenwerder waren es 343 Euro, in Hohen Neuendorf 375 Euro. Bei einem durchschnittlichen Oranienburger Grundstück von rund 765 Quadratmetern macht das etwa 55.000 bis 80.000 Euro aus, und diesen Abstand spüren Käufer, die entlang der Bahn suchen.
In neu erschlossenen Wohngebieten liegt der Quadratmeterpreis mit durchschnittlich 427 Euro deutlich höher. Die Grundstücke sind dort aber im Mittel nur 415 Quadratmeter groß. Wer ein älteres Haus auf großem Grundstück verkauft, bietet also etwas an, das es im Neubau kaum noch gibt, und sollte seinen Preis nicht allein am Quadratmeterwert messen.
Seit 2018 hat sich der durchschnittliche Baulandpreis von 130 auf 272 Euro etwa verdoppelt. Weil in diese Auswertung pro Jahr nur zwischen 28 und 70 Verkäufe eingehen, schwankt der Wert von Jahr zu Jahr deutlich, aussagekräftig ist der Verlauf über mehrere Jahre. Hauspreise weist der Gutachterausschuss nur nach Baujahren getrennt aus. Die Hauslinie zeigt deshalb freistehende Häuser der Baujahre 1991 bis 2009, bis 2024 zusammen mit Leegebruch ausgewertet: 2018 kosteten sie im Mittel 2.470 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, 2022 waren es 4.153 Euro und 2025 3.309 Euro. Die Wohnungslinie zeigt weiterverkaufte Eigentumswohnungen, die nach 1990 gebaut wurden: 2018 im Mittel 1.849 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, 2022 waren es 3.345 Euro und 2025 2.941 Euro, bei jeweils 11 bis 23 Verkäufen.
Wer in weiten Teilen Oranienburgs bauen, anbauen oder die Nutzung eines Gebäudes ändern will, braucht vorher eine Kampfmittelfreiheitsbescheinigung. Ohne sie erteilt die Bauaufsicht in den Verdachtsflächen keine Genehmigung. Hintergrund ist die schwere Bombardierung der Stadt im Zweiten Weltkrieg, von der bis heute Blindgänger im Boden liegen. Erst am 2. September 2026 wurde in Lehnitz die 238. Bombe seit 1990 entschärft.
Für Ihren Verkauf wird das wichtig, sobald ein Käufer mehr vorhat als einzuziehen. Wer das Grundstück neu bebauen oder anbauen möchte, fragt nach dem Stand der Kampfmittelsuche, weil er ohne Bescheinigung keine Baugenehmigung bekommt. Eine offene Frage verunsichert in der Verhandlung mehr als ein bekanntes Ergebnis.
Die Suche durch den Kampfmittelbeseitigungsdienst des Landes kostet Eigentümer nur eine Antragsgebühr, dauert aber einige Monate bis zu anderthalb Jahre. Private Fachfirmen sind in wenigen Wochen fertig, ihre Kosten trägt der Auftraggeber selbst. Manche Grundstücke wurden bei früheren Bauvorhaben schon untersucht, dann liegen bereits Unterlagen vor.
Wir klären mit Ihnen vor der Vermarktung, was für Ihr Grundstück vorliegt und welche Unterlagen Käufer sehen möchten. So geht es in den Gesprächen um den Wert Ihres Hauses und nicht um ein Risiko, das niemand einschätzen kann.
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Die Stadt führt gut 20 Kitas, mehr als die Hälfte davon in eigener Trägerschaft, die übrigen bei freien und kirchlichen Trägern. Auch Lehnitz, Sachsenhausen, Friedrichsthal, Germendorf, Wensickendorf und Zehlendorf haben eine eigene Kita. Für die städtischen Kitas und die Schulhorte melden Eltern ihr Kind direkt bei der Kitaverwaltung im Rathaus an.
Die wichtigste Einkaufsstraße der Innenstadt ist die Bernauer Straße. Größere Märkte finden sich außerdem im Oranienpark und an der Rungestraße. Freitags ist an der Ecke Bernauer und Liebigstraße Wochenmarkt.
Von den zwölf Grundschulen liegen mehrere außerhalb der Kernstadt: Lehnitz, Friedrichsthal, Germendorf, Schmachtenhagen und Sachsenhausen haben jeweils eine eigene. Weiterführend stehen das Runge-Gymnasium, das Louise-Henriette-Gymnasium und das freie Mosaik-Gymnasium zur Wahl, dazu die Torhorst-Gesamtschule und mehrere Oberschulen, etwa die Frieda-Glücksmann-Oberschule in Lehnitz.
Die Oberhavel Kliniken betreiben in Oranienburg ein Krankenhaus mit rund 200 Betten und zentraler Notaufnahme. Neben Chirurgie und Innerer Medizin gibt es dort Geburtshilfe sowie eine Kinder- und Jugendmedizin mit Frühgeborenenstation. Weitere Standorte des Verbunds liegen in Hennigsdorf und Gransee.
Oranienburg ist Endstation der S1, die im 20-Minuten-Takt über Gesundbrunnen und Friedrichstraße bis Wannsee fährt und in Lehnitz ein zweites Mal im Stadtgebiet hält. Schneller zum Gesundbrunnen und zum Hauptbahnhof kommt man mit dem RE5, außerdem fahren RB12, RB20 und RB32 ab Oranienburg. Wensickendorf liegt an der Heidekrautbahn RB27, und über das Autobahnkreuz Oranienburg sind A10 und A111 schnell erreicht.
Wir ermitteln den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie anhand aktueller Vergleichsdaten und der Lage vor Ort. Sie bekommen eine klare Einschätzung, unabhängig davon, ob und wann Sie verkaufen.
Wir beschaffen die erforderlichen Unterlagen, erstellen professionelle Fotos und fassen alles in einem Exposé zusammen, das Ihre Immobilie überzeugend darstellt.
Wir platzieren Ihre Immobilie auf den relevanten Portalen, sprechen passende Interessenten gezielt an und übernehmen sämtliche Besichtigungen. Sie erfahren nach jedem Termin, wie die Rückmeldungen ausfallen.
Wir prüfen die Finanzierung des Käufers, stimmen den Kaufvertrag mit dem Notar ab und sind bei Termin und Schlüsselübergabe an Ihrer Seite.
Von der ersten Frage bis zur Schlüsselübergabe sprechen Sie immer mit derselben Person. Kein Weiterreichen, keine Warteschleife.
Wir nennen den Preis, der am Markt tatsächlich erzielbar ist. Auch dann, wenn Sie sich einen höheren gewünscht haben.
Wir prüfen Bonität und Finanzierung, bevor es zum Notar geht. So scheitert der Verkauf nicht kurz vor dem Abschluss.
Auf Wunsch vermarkten wir ohne öffentliche Anzeige und sprechen ausschließlich passende Interessenten direkt an.
Energieausweis, Grundbuchauszug, Flurkarte: Wir besorgen die nötigen Dokumente und sorgen dafür, dass beim Notar nichts fehlt.
Barnim, Oberhavel, Havelland und Berlin. Wir kennen die Unterschiede zwischen Orten, die auf der Karte dicht beieinanderliegen.
Wir erlebten Herrn Zunker von Montwel Immobilien als sehr zuverlässig, äußerst kompetent, zuvorkommend und mit freundlichem Auftreten. Wir können Montwel Immobilien nur empfehlen.
Dank Herrn Zunker von Montwel Immobilien konnte ich den Wert meiner Immobilie genauer einschätzen. Der gesamte Prozess verlief reibungslos und alle meine Rückfragen wurden kompetent und professionell beantwortet.
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Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen. Persönlich, unverbindlich und kostenfrei.
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Philipp Zunker
Immobilienmakler
Immobilienmakler in Berlin und Brandenburg mit Fokus auf Wohnimmobilien. Ich arbeite strukturiert, transparent und ohne unnötigen Druck. Mein Anspruch ist, dass Sie jederzeit verstehen, welche Optionen Sie haben und welche Schritte zum besten Ergebnis führen.
Zum Stichtag 1. Januar 2026 liegt er in Oranienburg Süd und im Norden von Lehnitz bei 350 Euro pro Quadratmeter Wohnbauland, im Süden von Lehnitz bei 330 Euro. In der Stadtmitte sind es 290 Euro, in Sachsenhausen 220 und in Schmachtenhagen je nach Lage 130 bis 230 Euro. 2023 standen der Norden von Lehnitz und Oranienburg Süd noch bei 440 beziehungsweise 430 Euro. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt für die ganze Zone, der Wert Ihres Grundstücks kann je nach Zuschnitt und Lage darüber oder darunter liegen.
Sie bestätigt, dass ein Grundstück auf Blindgänger und andere Munition untersucht wurde und nichts gefunden oder alles geborgen ist. In Oranienburg verlangt die Bauaufsicht sie in den Verdachtsflächen, bevor sie ein Bauvorhaben oder eine Nutzungsänderung genehmigt. Für den bloßen Kauf eines Hauses, in das man einzieht, wird sie nicht gebraucht.
Eine Pflicht, vor dem Verkauf suchen zu lassen, gibt es nicht. Was Sie wissen, sollten Sie aber offenlegen, etwa einen früheren Fund auf dem Grundstück oder einen vorliegenden Bescheid. Wie Käufer und Verkäufer das Thema im Kaufvertrag regeln, bespricht der Notar mit beiden Seiten. Wir sehen uns vorher mit Ihnen an, welche Unterlagen es zu Ihrem Grundstück schon gibt.
Übernimmt der Kampfmittelbeseitigungsdienst des Landes die Suche, trägt er auch deren Kosten, Sie zahlen nur eine Antragsgebühr von 50 bis 300 Euro. Dafür brauchen Sie Geduld, denn es kann einige Monate bis anderthalb Jahre dauern. Wer schneller Klarheit braucht, etwa weil ein Käufer bald bauen will, beauftragt eine Fachfirma und bezahlt sie selbst. Für Entschärfung, Abtransport und Vernichtung eines Fundes ist allein der Kampfmittelbeseitigungsdienst zuständig, privaten Eigentümern entstehen dafür keine Kosten.
In gewachsenen Wohnlagen zahlten Käufer 2025 im Schnitt 272 Euro pro Quadratmeter, bei durchschnittlich rund 765 Quadratmetern also etwa 210.000 Euro. In neuen Baugebieten lag der Quadratmeterpreis bei 427 Euro, die Grundstücke waren mit rund 415 Quadratmetern aber viel kleiner. Wer ein großes Grundstück teilen möchte, sollte vorher klären lassen, ob der Bebauungsplan das zulässt.
Bezahlt wird erst, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen darf der Käufer seit Dezember 2020 nicht mehr zahlen als der Verkäufer, in Brandenburg wird die Provision üblicherweise geteilt. Die genaue Höhe kennen Sie, bevor Sie uns beauftragen. Die Bewertung Ihrer Immobilie ist kostenlos.
Eine feste Dauer lässt sich seriös nicht nennen, sie hängt vom Markt und vom Haus ab. In Oranienburg wechseln jedes Jahr über 500 Immobilien den Besitzer, der Markt ist also in Bewegung. Verzögern kann sich ein Verkauf, wenn ein Käufer bauen will und die Kampfmittelfrage erst dann aufkommt. Deshalb klären wir sie gleich zu Beginn.
Zuerst brauchen Sie einen Erbnachweis, meist einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Danach lohnt ein Blick in die Unterlagen des Hauses, in Oranienburg auch nach Bescheiden zur Kampfmittelsuche, die der Verstorbene vielleicht aufbewahrt hat. Für die Spekulationsfrist zählt die Besitzzeit des Erblassers mit. Liegt sein Kauf mehr als zehn Jahre zurück, fällt beim Verkauf in der Regel keine Einkommensteuer an. Anschließend bewerten wir das Haus, damit alle Erben mit derselben Zahl planen.
Ja. Wir können Ihr Haus ohne öffentliches Inserat anbieten und es gezielt Kaufinteressenten vorstellen, die bei uns schon nach etwas Passendem suchen. Wer das Haus besichtigt, entscheiden Sie mit.
Die Werte aus den Diagrammen oben im Überblick.
Häuser · Oranienburg, Ø Kaufpreis je m² Wohnfläche:
Wohnungen · Oranienburg, Ø Kaufpreis je m² Wohnfläche:
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2018–2025, dl-de/by-2-0, www.gutachterausschuss.brandenburg.de (Datenbasis: Grundstücksmarktberichte Landkreis Oberhavel 2018 bis 2025)
Bodenrichtwerte für Wohn- und gemischte Bauflächen, Stichtag 1. Januar 2026:
Datenquelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel / GeoBasis-DE/LGB, dl-de/by-2-0 (Datenbasis: Schnittstelle OGC API BORIS, Stand: 2026)