Hohen Neuendorf grenzt direkt an Frohnau, ist mit S1 und S8 schnell in Berlin und bei Familien aus der Stadt entsprechend gefragt. Wir kennen diese Käufer und wissen, was sie für ein Haus in Bergfelde, Borgsdorf oder Niederheide zu zahlen bereit sind.
Bild KI-generiert
Bis 1989 endete Hohen Neuendorf an der Mauer. Erst am 31. Mai 1992 fuhr die S-Bahn wieder direkt nach Frohnau, und von da an ging es schnell. 1990 hatte Hohen Neuendorf gut 8.000 Einwohner, Ende 2025 waren es über 27.000, auch weil 1993 Bergfelde und Borgsdorf und 2003 Stolpe zur Stadt kamen. In den Jahren nach der Wende sind in Bergfelde, Borgsdorf und rund um die Kernstadt viele Einfamilienhäuser entstanden, oft gebaut von Familien, die aus Berlin herauszogen.
Viele dieser Häuser sind heute 20 bis 30 Jahre alt und kommen auf den Markt, wenn die Kinder aus dem Haus sind oder ein Erbe ansteht. Wir sind als Immobilienmakler in Hohen Neuendorf in genau diesen Siedlungen unterwegs und wissen, worauf Käufer bei einem Haus aus den 1990er Jahren achten. Meist sind das Heizung, Dach und Fenster, deutlich seltener die Lage, denn die ist hier fast überall gefragt.
Wohn- und gemischte Bauflächen · Stichtag 01.01.2026
Datenquelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel / GeoBasis-DE/LGB, dl-de/by-2-0 (Datenbasis: Schnittstelle OGC API BORIS, Stand: 2026)
2025 hat der Gutachterausschuss in Hohen Neuendorf 239 Kaufverträge registriert, 20 mehr als im Jahr davor. Der größte Teil betraf bebaute Grundstücke. Gleichzeitig meldet der Gutachterausschuss für Bauland in den teureren Lagen des Berliner Umlands weiter gesunkene Kaufpreise. Mehr Verkäufe bedeuten also nicht automatisch höhere Preise.
Im Kreis steht Hohen Neuendorf trotzdem weit oben. Bauland kostete hier 2025 im Mittel 375 Euro pro Quadratmeter. Deutlich mehr zahlte man in Oberhavel nur in Glienicke mit 473 Euro, in Oranienburg waren es 272 Euro. Der Verlauf seit 2018 zeigt den bekannten Bogen: kräftiger Anstieg bis zum Spitzenjahr 2022, danach ein Rückgang und zuletzt wieder eine leichte Erholung.
Die Kurve für Häuser beruht nicht auf Verkäufen in der Stadt allein, der Gutachterausschuss wertet Hohen Neuendorf und Birkenwerder gemeinsam aus. Sie zeigt freistehende Häuser der Baujahre 1991 bis 2009, die 2022 im Mittel 4.619 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche kosteten und 2025 4.009 Euro. Ebenso gemeinsam ausgewertet sind Wohnungen: Weiterverkaufte Eigentumswohnungen der Baujahre nach 1990 kosteten 2018 im Mittel 1.971 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und 2025 rund 3.170 Euro. Für Ihren Angebotspreis heißt das: Maßstab sind die Abschlüsse der letzten Monate in Ihrer Straße und nicht die Inserate, die noch mit den Preisen von 2022 werben.
Hohen Neuendorf ist keine einheitliche Lage, auch wenn die Stadt von außen so wirkt. Am Bahnhof in der Kernstadt halten die S1 und die S8, von Niederheide aus ist man zu Fuß in Frohnau. Hier rechnen Käufer am ehesten mit Berliner Maßstäben, und hier fällt auch der Vergleich mit den Grundstücken auf der anderen Seite der Stadtgrenze am deutlichsten aus.
Bergfelde hat einen eigenen Halt der S8 und mit 350 bis 460 Euro die höchsten Bodenrichtwerte der Stadt. In Borgsdorf an der Havel liegen die Werte mit 260 bis 350 Euro spürbar darunter, dafür fährt die S1 durch bis Oranienburg und in die Berliner Innenstadt. Stolpe schließlich hat keinen S-Bahnhof, aber mit der A111 den kürzesten Weg nach Tegel und in die westlichen Berliner Bezirke.
Wer in Borgsdorf verkauft, sollte sich deshalb nicht an Preisen aus Niederheide orientieren, und umgekehrt. Käufer aus Berlin kennen diese Unterschiede oft nicht und fragen danach. Wir erklären sie im Exposé, damit Ihr Preis nachvollziehbar ist und nicht erst in der Besichtigung verhandelt wird.
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Seit 2005 werden alle Kitas der Stadt von freien Trägern geführt, darunter die AWO, das Jugend- und Sozialwerk, ImPuls e. V. und die Independent Living Stiftung. Einen Platz suchen Eltern über das Elternportal Little Bird und können sich dort für bis zu drei Einrichtungen gleichzeitig bewerben.
Den größten Supermarkt der Stadt, ein Kaufland, gibt es an der Schönfließer Straße. Weitere Supermärkte und Discounter verteilen sich über das Stadtgebiet, vieles erreicht man aus den Wohnvierteln mit dem Rad.
Die Stadt trägt vier Grundschulen: die Waldgrundschule und die Grundschule Niederheide in Hohen Neuendorf, die Ahorn-Grundschule in Bergfelde und die Grundschule Borgsdorf. Danach geht es an die städtische Dr.-Hugo-Rosenthal-Oberschule oder an das Marie-Curie-Gymnasium des Landkreises. Dazu kommt die Mosaik-Grundschule in freier Trägerschaft.
Ein eigenes Krankenhaus hat Hohen Neuendorf nicht. Am nächsten liegen die Oberhavel Kliniken in Hennigsdorf und Oranienburg sowie auf Berliner Seite die Caritas-Klinik Dominikus in Hermsdorf. Haus- und Fachärzte haben ihre Praxen in der Stadt.
Am Bahnhof Hohen Neuendorf halten die S1 zwischen Oranienburg und Wannsee und die S8, die über Bergfelde nach Pankow fährt. Borgsdorf liegt an der S1, Hohen Neuendorf West an der Regionalbahn RB20. Auf die A111 kommt man in Stolpe, auf den Berliner Ring bei Birkenwerder.
Wir ermitteln den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie anhand aktueller Vergleichsdaten und der Lage vor Ort. Sie bekommen eine klare Einschätzung, unabhängig davon, ob und wann Sie verkaufen.
Wir beschaffen die erforderlichen Unterlagen, erstellen professionelle Fotos und fassen alles in einem Exposé zusammen, das Ihre Immobilie überzeugend darstellt.
Wir platzieren Ihre Immobilie auf den relevanten Portalen, sprechen passende Interessenten gezielt an und übernehmen sämtliche Besichtigungen. Sie erfahren nach jedem Termin, wie die Rückmeldungen ausfallen.
Wir prüfen die Finanzierung des Käufers, stimmen den Kaufvertrag mit dem Notar ab und sind bei Termin und Schlüsselübergabe an Ihrer Seite.
Von der ersten Frage bis zur Schlüsselübergabe sprechen Sie immer mit derselben Person. Kein Weiterreichen, keine Warteschleife.
Wir nennen den Preis, der am Markt tatsächlich erzielbar ist. Auch dann, wenn Sie sich einen höheren gewünscht haben.
Wir prüfen Bonität und Finanzierung, bevor es zum Notar geht. So scheitert der Verkauf nicht kurz vor dem Abschluss.
Auf Wunsch vermarkten wir ohne öffentliche Anzeige und sprechen ausschließlich passende Interessenten direkt an.
Energieausweis, Grundbuchauszug, Flurkarte: Wir besorgen die nötigen Dokumente und sorgen dafür, dass beim Notar nichts fehlt.
Barnim, Oberhavel, Havelland und Berlin. Wir kennen die Unterschiede zwischen Orten, die auf der Karte dicht beieinanderliegen.
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Philipp Zunker
Immobilienmakler
Immobilienmakler in Berlin und Brandenburg mit Fokus auf Wohnimmobilien. Ich arbeite strukturiert, transparent und ohne unnötigen Druck. Mein Anspruch ist, dass Sie jederzeit verstehen, welche Optionen Sie haben und welche Schritte zum besten Ergebnis führen.
Für Oberhavel ja. Bauland kostete 2025 nur in Glienicke deutlich mehr, Oranienburg lag rund 100 Euro pro Quadratmeter darunter. Im Vergleich mit den Berliner Nachbarn Frohnau und Hermsdorf ist die Stadt dagegen meist günstiger. Auch die Grundsteuer fällt niedriger aus: Der Hebesatz für die Grundsteuer B liegt in Hohen Neuendorf seit 2026 bei 300 Prozent, in Berlin bei 470 Prozent. Genau diese Mittellage macht die Stadt für viele Familien aus Berlin interessant.
Zum 1. Januar 2026 liegen die Werte für Wohnbauland in der Kernstadt zwischen 330 und 420 Euro, in Niederheide bei 340 Euro, in Bergfelde zwischen 350 und 460 Euro und in Borgsdorf zwischen 260 und 350 Euro. Im Dorf Stolpe sind es 180 Euro. Den genauen Wert für Ihr Grundstück zeigt das Bodenrichtwertportal BORIS Brandenburg, wir sehen ihn für die Bewertung mit Ihnen gemeinsam nach.
In der Regel nicht. Viele Berliner kaufen in Hohen Neuendorf gerade deshalb, weil es günstiger ist als auf der anderen Seite der Grenze. In Frohnau sind die Bodenrichtwerte 2026 im Schnitt um rund fünf Prozent gesunken, der Abstand bleibt aber deutlich. Ein realistischer Preis liegt irgendwo dazwischen, und wo genau, hängt von Lage und Zustand ab.
Das kann niemand seriös vorhersagen. Die Zahl der Verkäufe ist 2025 gestiegen, die Baulandpreise in den teureren Lagen des Umlands haben weiter nachgegeben. Wer mit dem Verkauf auf höhere Preise wartet, setzt auf eine Entwicklung, die im Moment nicht erkennbar ist. Wichtiger als der Zeitpunkt ist meist ein Preis, der zum aktuellen Markt passt.
Das hängt vom Zweck ab. Für eine Erbauseinandersetzung, eine Scheidung vor Gericht oder das Finanzamt brauchen Sie oft ein Gutachten eines Sachverständigen. Wenn Sie verkaufen wollen, reicht eine fundierte Marktwerteinschätzung, wie wir sie kostenlos erstellen. Sie beruht auf tatsächlichen Verkäufen und zeigt, welcher Preis sich am Markt erzielen lässt.
Bei Häusern dieses Alters sehen Käufer zuerst auf die Heizung, dazu auf Fenster, Dach und Dämmung. Ein Kessel aus der Bauzeit ist heute rund 30 Jahre alt, und viele Käufer planen seinen Austausch von vornherein ein, auch wenn das seit Juli 2026 geltende Gebäudemodernisierungsgesetz bei der Wahl der neuen Heizung mehr Freiheit lässt. Solche Kosten ziehen Käufer oft direkt vom Kaufpreis ab. Wenn wir vorab wissen, was erneuert wurde und was nicht, können wir das im Exposé offen darstellen, und die Verhandlung wird ruhiger.
Das geht. Wir bieten Ihr Haus zunächst nur Käufern an, die bei uns vorgemerkt sind, ohne Anzeige im Internet und ohne Hinweis vor dem Haus. Erst wenn Sie einverstanden sind, gehen wir breiter an den Markt.
Die Provision wird in Brandenburg üblicherweise geteilt. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen schreibt das Gesetz zudem vor, dass ein privater Käufer nicht mehr als die Hälfte tragen muss. Welchen Betrag Sie tragen, besprechen wir im ersten Gespräch. Fällig wird er erst mit dem notariellen Kaufvertrag.
Die Werte aus den Diagrammen oben im Überblick.
Häuser · Region Hohen Neuendorf, Ø Kaufpreis je m² Wohnfläche:
Wohnungen · Region Hohen Neuendorf, Ø Kaufpreis je m² Wohnfläche:
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2018–2025, dl-de/by-2-0, www.gutachterausschuss.brandenburg.de (Datenbasis: Grundstücksmarktberichte Landkreis Oberhavel 2018 bis 2025)
Bodenrichtwerte für Wohn- und gemischte Bauflächen, Stichtag 1. Januar 2026:
Datenquelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel / GeoBasis-DE/LGB, dl-de/by-2-0 (Datenbasis: Schnittstelle OGC API BORIS, Stand: 2026)